Decizia nr. 592 din 28 ianuarie 2004, Sectia civila, Inalta Curte de Casatie si Justitie

Instantele judecatoresti au competenta de a cenzura calificarea naturii juridice a suprafetei locative si a stabili daca aceasta este "locuinta de interventie" in sensul prevazut in Legea nr. 85/1992, exceptata de la vanzare, catre chirias salariat al unitatii proprietare.

Judecatoria Brasov, prin sentinta civila nr. 12671/2000, a admis actiunea formulata de A.I., salariat si chirias al paratei S.C. "K" SA si a obligat pe aceasta, in temeiul Legii nr. 85/1992, sa incheie contract de vanzare-cumparare pentru garsoniera pe care reclamantul o foloseste.

Tribunalul Brasov, sectia civila, prin decizia nr. 649/A/2001, a respins apelul declarat de unitatea parata, iar Curtea de Apel Brasov, sectia civila, prin decizia nr. 883/R/2001 a respins recursul formulat de aceeasi unitate.

Instantele au retinut, in esenta, ca garsoniera in discutie nu este "locuinta de interventie" in sensul reglementat prin Legea nr. 85/1992, si, deci, nu este exceptata de la vanzarea catre salariatul chirias.

Aceste hotarari sunt casabile.

Constructia in litigiu, intabulata in cartea funciara drept “camin de nefamilisti", a fost construita pana in anul 1976 din fondurile fostei unitati economice – ICRAL Brasov, reorganizata prin divizare. La data infiintarii societatii parate, aceasta a preluat o parte din patrimoniul societatii reorganizate (divizate) intre care si un imobil din Brasov, constructia aparand sub denumirea de: “Bloc Depozit (camin nefamilisti)".

Reclamantul a sustinut ca imobilul este situat dincolo de gardul care imprejmuieste punctele de lucru ale societatii parate (statia de betoane, statia de asfalt si centrala termica), ca, prin lucrarile de transformare ale blocului, el nu mai are destinatia de a servi pentru cazarea personalului de interventie si ca societatea parata a incheiat contracte de inchiriere si cu alte familii care nu deservesc punctele de lucru, astfel ca mentinerea bunului in categoria locuintelor de interventie reprezinta un abuz al societatii parate.

Din contra, unitatea parata s-a aparat sustinand ca blocul “este situat in incinta depozitului de productie", un gard fiind construit numai cu scopul de a proteja cat de cat activitatea locativa de cea de productie.

Art. 2 lit. e) din Legea nr. 114/1996 defineste locuinta de interventie ca fiind locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice.

Art. 54 din aceeasi lege dispune ca locuinta de interventie urmeaza regimul locuintei de serviciu.

Locuintele de interventie se realizeaza odata cu obiectivul de investitie si se amplaseaza in incinta acestuia sau in imediata apropriere.

Locuintele de interventie nu pot fi vandute chiriasilor.

Este de principiu ca, instantele judecatoresti, investite cu actiunea principala avand ca obiect obligarea societatii parate de a incheia contract de vanzare-cumparare pentru o unitate locativa din imobilul in discutie, au competenta de a cenzura calificarea naturii juridice data de societate locuintei, cu alte cuvinte, calificarea suprafetei locative ca “locuinta de interventie" este supusa controlului instantelor judecatoresti.

Pe cale de consecinta, este de observat, din dispozitiile legale sus citate, ca, pentru a stabili daca o unitate locativa poate fi calificata drept locuinta de interventie, este necesara folosirea a cel putin doua criterii: primul, de ordin subiectiv, constand in destinatia data locuintei de a servi cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, conform contractului de munca indeplineste activitati sau functii ce necesita permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice; cel de al doilea, un criteriu obiectiv, este acela ca locuinta sa fie situata in incinta obiectivului de investitie sau in imediata lui apropriere.

Folosirea acestor criterii pentru determinarea corecta a naturii juridice a locuintei presupune insa lamurirea completa si pe baza de dovezi certe a situatiei de fapt, care, adesea, este diferita de la caz la caz, aspect cu referire la care, in speta, instantele nu au manifestat rol activ.

Astfel, este necesar ca, in rejudecare, urmare a admiterii recursului in anulare, instanta de trimitere sa stabileasca pe baza de dovezi, ce atributii au fost avute in vedere sau ce functii a indeplinit reclamantul la data incheierii contractului de locatiune si daca aceste activitati necesitau prezenta permanenta sau in caz de urgenta a reclamantului in cadrul punctelor de lucru ale societatii parate. Este de cercetat apararea reclamantului conform careia, datorita atributiilor din fisa postului, nu a fost inclus pe listele echipelor de interventie.

De asemenea, este de verificat in rejudecare ce destinatie initiala a avut “caminul de nefamilisti" din Brasov, in sensul daca el a fost construit in scopul cazarii personalului din fostul ICRAL Brasov, personal care sa fi impus prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatii si este de analizat scopul efectuarii lucrarilor de transformare ale blocului din camin de nefamilisti intr-unul de garsoniere si apartamente si daca, urmare a acestor transformari de ordin constructiv, imobilul mai este apt de a constitui locuinta de interventie in sensul legii.

Tot in rejudecare este de analizat locul situarii locuintei ce face obiectul litigiului in raport de obiectivele de investitie ale societatii parate, sens in care instanta de trimitere va efectua o cercetare la fata locului, iar pentru lamurirea completa a imprejurarilor de fapt enuntate, va aprecia daca este necesar sa cunoasca si parerea unui expert.

Scopul rejudecarii si al suplimentarii dovezilor este de a se stabili daca refuzul paratei de a vinde locuinta catre reclamant este intemeiat pe o interdictie ce izvoraste din lege sau reprezinta un exercitiu abuziv al dreptului de proprietate.

Fata de cele ce preced, s-a admis recursul in anulare si s-au casat hotararile recurate, iar cauza s-a trimis spre rejudecare la instanta de fond.


Sursa materialului si autoarea textului: Inalta Curte de Casatie si Justitie, scj.ro