Ce trebuie sa stiti despre TVA retroactiv la persoane fizice
av. Coltuc Marius Vicentiu
|
|
Incepand din 1 iunie 2002, la aparitia Legii nr. 345/2002 privind TVA, toate persoanele fizice care realizau tranzactii imobiliare in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate aveau obligatia sa se inregistreze si sa plateasca TVA. Pana la data aderarii Romaniei la UE, nu exista nicio scutire de TVA pentru vanzarile de cladiri si terenuri, altele decat cele personale sau mostenite, orice tranzactie fiind taxabila, daca era realizata de o persoana impozabila, fara a fi stabilite insa criteriile pentru determinarea persoanelor impozabile. La sfarsitul anului 2007, Guvernul a decis aplicarea si a taxei pe valoarea adaugata, achitata de cumparator si ulterior rambursata acestuia. Masura fost luata dupa aplicarea sistemului simplificat al platii TVA, respectiv taxarea inversa, care a permis vanzarea sau cumpararea de bunuri fara transferul efectiv de numerar pentru cota de 19% reprezentand TVA.
Operatiunile imobiliare realizate de persoane fizice pot fi clasificate in trei categorii:
A. Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA
Vanzarea de constructii si terenuri utilizate in scopuri personale si care nu au fost cumparate in vederea revanzarii sau operatiunile imobiliare realizate ocazional – persoana fizica nu devine persoana impozabila.
Astfel, indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice si care nu au fost cumparate in vederea revanzarii, existand posibilitatea demonstrarii ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA si nu exista obligatia persoanei de a se inregistra in scopuri de TVA.
Pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.
Se impune o analiza atenta a contextului pentru a stabili daca operatiunea este ocazionala sau continua.
Astfel, daca o persoana construieste un bloc de locuinte sau birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, ci continua, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare. In acest sens, Normele metodologice prevad ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate. In cazul construirii de bunuri imobile in vederea vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate impozabila, inca din momentul intentiei de a realiza o astfel de activitate, apreciata in baza elementelor obiective cum sunt, de exemplu, investitiile premergatoare initierii activitatii economice. Activitatea economica este considerata continua din momentul inceperii sale, incluzand si livrarea bunului sau partilor din bunul imobil construit.
Insa, daca o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde, iar in anul respectiv, sau in anii precedenti, nu a mai realizat alte operatiuni imobiliare, atunci tranzactia, ca prima livrare in cursul unui an calendaristic, poate fi considerata ocazionala. Doar in cazul in care persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic, atunci activitatea va fi calificata ca avand caracter de continuitate.
Desi prima livrare este considerata ocazionala, daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu va fi impozitata dar va fi luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 152 Cod Fiscal. Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit f din Codul Fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 152 Cod Fiscal.
Daca insa o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti, mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.
B. Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.
Principiul de baza este ca daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiune imobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata, devine persoana impozabila indiferent daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Scutirea este aplicabila numai persoanelor impozabile care actionand ca atare, realizeaza operatiuni impozabile de natura livrarilor de bunuri/prestarilor de servicii ca rezultat al unei activitati economice desfasurate in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.
De la aceasta regula exista derogari daca operatiunile imobiliare constau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea fiind scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA.
Persoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert, intrand sub incidenta operatiunilor comerciale prevazute de Codul comercial.
De exemplu, daca persoana fizica realizeaza numai vanzari de case "vechi" si terenuri, altele decat cele construibile, desi devine persoana impozabila, operatiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.
C. Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, iar operatiunile sunt taxabile
Problema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA are ca obiect vanzarile de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Consideram ca persoanele fizice trebuie sa plateasca TVA daca tranzactiile de peste 35.000 euro au continuitate.
Astfel, aceste persoane trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA si sa-si plateasca impozitele aferente. In acelasi timp, ele isi vor putea deduce TVA aferenta bunurilor si serviciilor. Notiunile precum "caracterul de continuitate“ si "folosirea in scopuri personale“ au fost detaliate in normele metodologice la Codul Fiscal valabil de la 1.01.2010. Anterior, Agentia Nationala de Administrare Fiscala nu avea un punct de vedere oficial.
Codul Fiscal nu definea notiunea de "continuitate". In prezent, livrarea de terenuri si/sau constructii reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Daca va interveni o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare va fi luata in considerare, adica nu va fi impozitata dar va fi luata in considerare la calculul plafonului prevazut de art. 152 Cod Fiscal. La prima tranzactie nu se plateste TVA, dar la urmatoarele da. Totodata, livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 141 alin. 2 lit f Cod Fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 152 de Codul Fiscal.
Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, asa cum s-a explicat mai sus, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, urmand sa aiba dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice, respectiv trebuie sa plateasca TVA la buget.
Info Autor
Av.COLTUC MARIUS VICENTIU
Fondator Casa de avocatura Coltuc
e-mail: avocat@coltuc.ro
22-11-2010
Comentarii introduse
|
