Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 490 din 23 iulie 2007
Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.
Capitolul I - Dispozitii generale, definitii
Art. 1
Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice,
economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si
functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de
administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in
proprietatea a cel putin trei persoane fizice sau juridice, de drept
public sau de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in
structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Art. 2
In conditiile art.1, datorita starii de indiviziune
fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile
si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune.
In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu
personalitate juridica.
Art. 3
In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai
jos au urmatoarea semnificatie:
a) cladire-bloc de locuinte-condominiu– proprietatea
imobiliara formata din proprietati individuale, definite apartamente
sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si proprietatea
comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una
sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in
care se poate delimita proprietatea comuna;
b) proprietate individuala - apartamentul sau spatiul cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata
locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din
proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara.
Cu exceptia unor situatii pentru care exista alte prevederi exprese
in prezenta lege sau in acordul de asociere, dreptul de proprietate
asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor
bunuri imobile;
c) proprietate comuna - toate partile dintr-un condominiu
care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de
locuinta;
d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor
care nu poate fi delimitata - cel putin o instalatie pe verticala care
alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie
comune tronsoanelor sau scarilor, care nu pot fi definite separat din
punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;
e) cota-parte indiviza - cota-parte de proprietate care ii revine
fiecarei proprietati individuale din proprietatea comuna si este
egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si
totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale;
f) proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului -
persoana fizica sau juridica, de drept public sau de drept privat,
care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un
condominiu;
g) asociatie de proprietari – forma de asociere autonoma si
nonprofit a majoritatii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinteste decizia
proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociatiei de proprietari - cheltuielile sau
obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea,
reparatia sau intretinerea proprietatii comune, precum si
cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu
sunt facturate individual catre proprietatile individuale;
j) cota de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari – suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei pe
care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar;
k) atestat - actul care dovedeste calitatea de administrator de
imobil.
Capitolul II - Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari
Art. 4
(1) Asociatia de proprietari are drept scop
administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa
drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.
(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si
functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii
comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a
reprezentantilor acestora, dupa caz.
Art. 5
(1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin
acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul
proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat
aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneaza
intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere.
(2) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau
scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau
scara in parte numai in conditiile in care nu exista o proprietate
comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor, care nu poate fi
delimitata.
(3) Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe
scari sau tronsoane de cladire isi reglementeaza intre ele raporturile
juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora printr-o
anexa la acordul de asociere.
Art. 6
(1) Cererea pentru dobandirea personalitatii
juridice a asociatiei de proprietari, impreuna cu statutul, acordul de
asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se
depun si se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza
teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza
prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit
actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii,
structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente
structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie
decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;
d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate
comuna;
e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din
proprietatea comuna.
(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate
juridica in baza incheierii judecatorului-delegat desemnat la
organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei
circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de
la comunicare. Recursul se judeca cu citarea partilor.
Art. 7
Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea generala de
constituire se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati.
Art. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului
ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel putin 2/3 din
numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se inregistreaza la
judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, fara
alte formalitati.
Capitolul III - Drepturile si obligatiile proprietarilor
Art. 9
Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au
dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a
proprietarilor, sa-si inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si
sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari.
Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie
sa aiba capacitate deplina de exercitiu.
Art. 10
Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele
ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice
document al acesteia.
Art. 11
(1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau
modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor
legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a
modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea
structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia
proprietatii comune, fara a obtine mai intai acceptul din partea
asociatiei de proprietari.
Art. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alaturate,
care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii si din
proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul intre
proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza
autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea
publica locala si cu instiintarea asociatiei. Zidurile dintre
apartamente sau spatii si proprietatea comuna, care nu fac parte din
structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin
modificarea acordului de asociere, in baza hotararii majoritatii
proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei eliberate
de autoritatea publica locala.
Art. 13
Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii
comune apartin asociatiei de proprietari. Aceste venituri
alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru
reparatii si investitii cu privire la proprietatea comuna si nu se
platesc proprietarilor.
Art. 14
Proprietarul este obligat sa mentina proprietatea
sa individuala, apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea
de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar
nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate
comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu.
Art. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat
sa accepte accesul in apartamentul sau in spatiul sau al unui
delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa
se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la
care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau
spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face
fara preaviz.
Art. 16
(1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru
consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termica
si eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de
natura interventiilor se va avea in vedere mentinerea aspectului
armonios si unitar al intregii cladiri.
(2) In cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a
lua de urgenta masuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritatii
publice locale sau centrale.
Art. 17
Daca proprietarul unui apartament ori spatiu sau
oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca
daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt
apartament sau spatiu, respectivul proprietar sau respectiva
persoana are obligatia sa repare stricaciunile sau sa plateasca
cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
Art. 18
In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul
dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-stiinta si sub orice
forma, folosirea normala a cladirii de locuit, creand prejudicii
celorlalti proprietari sau chiriasi, dupa caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instantei sa hotarasca
masurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata
daunelor.
Art. 19
In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu
mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi
reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20
(1) Proprietarii care isi instraineaza apartamentele
sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati
ca, la intocmirea formelor de instrainare, sa faca dovada achitarii la
zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare
fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sa
reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub
semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de
proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu
stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu
nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.
(3) In cazul existentei unor datorii catre asociatia de
proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se
introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de
catre cumparator.
Capitolul IV - Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari
Art. 21
(1) La adunarea generala de constituire a asociatiei
de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezenti, un comitet
executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un
cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor
acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociatiei
de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori,
atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de
proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui
cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica sau
juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de
prestari de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa
aiba cel putin studii medii si pot depune, daca adunarea generala a
asociatiei de proprietari hotaraste astfel, intr-un cont bancar al
asociatiei de proprietari, o garantie suficienta si indestulatoare, pe
baza unui contract de garantie incheiat in acest sens. Cuantumul
garantiei nu poate fi mai mic decat media anuala a totalului
cheltuielilor lunare ale asociatiei.
(3) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul
care va obtine cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor
comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului
executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul
adunarii generale. Presedintele, in situatii deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepresedinte
caruia ii poate delega atributiile sale.
Art. 22
(1) Deponentul garantiei mentionate la art.21
alin.(2) nu poate dispune in nici un mod de suma depusa drept
garantie si nici de dobanda aferenta, decat dupa indeplinirea
cumulativa a urmatoarelor conditii: aprobarea descarcarii de
gestiune privind exercitiul financiar precedent de catre adunarea
generala a membrilor asociatiei de proprietari, precum si incetarea
efectelor delegatiei mentionate la art.21.
(2) In cazul in care se constata de catre reprezentantii
asociatiei de proprietari sau de catre proprietarii insisi minusuri in
gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale
cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar
mentionat la art.21 alin.(2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioara
a adunarii generale, fara a avea nevoie de consimtamantul
deponentului garantiei.
Art. 23
(1) Dupa adunarea generala de constituire a
asociatiei de proprietari, va avea loc cel putin o data pe an, in
primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai
asociatiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin
unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor
comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de
proprietari.
(2) Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii
membri ai asociatiei de proprietari.
(3) Adunarea generala ordinara se convoaca fie de
presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile
generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de
catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau
pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari
generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de
data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii
generale. Ordinea de zi anuntata se poate completa prin hotararea
adunarii generale.
Art. 24
(1) Adunarea generala poate adopta hotarari, daca
majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari
(jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant
legal.
(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul
necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si
reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei
convocari.
(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca
toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile
pot fi adoptate indiferent de numarul membrilor prezenti, prin
votul majoritatii acestora.
(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari
sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au
fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.
Art. 25
(1) Pentru adoptarea hotararilor in adunarea
generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere
urmatoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea
sa;
b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de
investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul
fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din
proprietatea comuna;
c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de
catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care
are o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarul in
numele caruia voteaza;
d) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta
unul sau mai multi membri absenti, daca prezinta imputernicire
semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza;
e) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de
proprietari este decisiv.
(2) Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul
majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea
generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul propriu
al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu
mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la
adunarea generala convocata sau reconvocata.
(3) In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin
acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc,
membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza
direct, pe baza de tabel nominal.
(4) Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul
de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de
catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris,
tuturor proprietarilor.
Art. 26
Daca o hotarare a adunarii generale este contrara
legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari
sau este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor,
acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de
zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe
executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune
suspendarea acesteia.
Art. 27
Adunarea generala a proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedintele, membrii
comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a
asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele
asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a
persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor
angajati sau prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a
cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut,
prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Art. 28
(1) Asociatia de proprietari poate intermedia
servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu
privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de
prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru
contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si
obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte,
furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile
publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva
proprietarilor restantieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociatiei de
proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin
lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand
contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu
privire la debitori.
Art. 29
(1) Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv
proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente
sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, comitetul
executiv reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si
exploatarea cladirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat
pentru indeplinirea atributiilor ce ii revin.
Art. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele
asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:
a) duce la indeplinire hotararile adunarii generale si
urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a
acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru
ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru
respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de
asociere precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia
de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si
pregateste desfasurarea adunarilor generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea,
inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu
privire la consumurile aferente proprietatii comune;
e) intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si
urmareste realizarea lor;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul
asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si
platilor lunare;
g) pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari,
angajeaza si demite, incheie si reziliaza contracte;
h) isi asuma obligatii in nume propriu sau in numele
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele
legate de cladire;
i) initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in
numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele
legate de cladire;
j) stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de
proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc
cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
l) asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
m) asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe
toata durata de existenta a acesteia;
n) gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin
hotararile adunarii generale.
(2) Sedintele comitetului executiv sunt legal intrunite daca
jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti.
Sedintele comitetului executiv pot fi convocate de presedintele
asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul
membrilor sai.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in
registrul de decizii al comitetului executiv.
Art. 31
(1) Presedintele asociatiei de proprietari
reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii
in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile
cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui
proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in
procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a
adunarii generale a proprietarilor.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si
urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea
prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea
deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate
propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz,
masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele,
hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform
prevederilor legale si statutare.
Art. 32
(1) Presedintele asociatiei de proprietari sau
membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui
contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a
proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si
cheltuieli.
(2) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii
comitetului executiv, inclusiv presedintele asociatiei de proprietari,
raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a
proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor
in mod deliberat.
Art. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de
proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor,
deciziilor, regulilor si regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, intocmesc si prezinta adunarii
generale rapoarte asupra activitatii lor si asupra gestiunii asociatiei
de proprietari, propunand masuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot
fi remunerati pe baza unui contract de mandat conform hotararii
adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual
de venituri si cheltuieli.
(3) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul
sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund personal sau in
solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si
prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 34
(1) Administrarea, intretinerea, investitiile si
reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de
proprietari.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice
atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu
persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea,
respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii,
investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.
Capitolul V - Administrarea in asociatia de proprietari
Art. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include
activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie,
asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate
pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia
contract de administrare cu persoane juridice specializate si
autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociatiilor de proprietari sau care au ca activitate principala
administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunzator
prevederile art.21 alin.(2) si art.22 din prezenta lege.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui
contract individual de munca, conform celor stabilite prin
negociere directa.
(3) Candidatii pentru functia de administrator de imobile
trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari
documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale
prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nici o condamnare.
(4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului
salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se
acorda personalului incadrat cu contract individual de munca,
precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul
in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in
limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea
generala a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide si asupra
acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari
care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita
bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a
proprietarilor.
Art. 36
Administratorul, persoana fizica sau juridica, are,
in principal, urmatoarele atributii:
a) prestarea serviciilor in mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;
c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor
cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii,
derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la
proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor
cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice.
Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea
generala a proprietarilor;
f) indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de
lege.
Art. 37
Pentru lucrarile privind proprietatea comuna,
administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate,
supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului
executiv al asociatiei de proprietari, ofertele operatorilor economici
care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform
legislatiei in vigoare.
Art. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale
asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de
administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile,
persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, pot
incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala.
Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile
cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu
buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de administrator de
imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civila
profesionala.
Art. 39
Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre
terti, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept
privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai
asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza
unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune.
Art. 40
Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri
cu privire la imbunatatirea confortului termic al cladirii.
Art. 41
Modificarile constructive si utilizarea in alte
scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar
fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti,
scari interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct
afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de
institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si
cu autorizatia pentru executarea de lucrari, eliberate in conditiile
legii.
Art. 42
Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a
spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta fata de destinatia
initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate
face numai cu avizul comitetului executiv si acceptul
proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan
orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.
Art. 43
Pentru lucrari majore cu privire la exploatarea,
intretinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea
proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in
numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite
bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor
legale.
Art. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna,
asociatia de proprietari, in numele proprietarilor asociati, poate
incheia polite de asigurare.
Capitolul VI - Cheltuielile asociatiei de proprietari
Art. 45
(1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul
calendaristic.
(2) Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru
fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va
prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de
venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile
asociatiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizarii si
functionarii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au
obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru
repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv
va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de
plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru
repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din
fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari
pot aproba si alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociatia de proprietari poate deschide unul sau mai
multe conturi la oricare unitate bancara, in conditiile legii.
Art. 46
Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar,
conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in
avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie
ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele
aferente fondurilor din asociatia de proprietari.
Art. 47
Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt
urmatoarele:
a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau
desfasoara activitati in proprietati individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata
utila a proprietatii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale
ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul
asociatiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alta natura.
Art. 48
(1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste
proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul
condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din
proprietatea comuna.
(2) Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru
plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de
proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureaza
individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi
criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu
prevederile contractului incheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
Art. 49
(1) Asociatia de proprietari poate stabili un
sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta,
afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2 %
pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o
perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata,
fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-a aplicat.
(2) Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de
maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere
vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei de proprietari
si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei
de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra
proprietatii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa.
Art. 50
(1) Asociatia de proprietari are dreptul de a
actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de
neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de
timbru.
(3) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari,
pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa
de Codul de procedura civila.
Art. 51
(1) Asociatia de proprietari are un privilegiu
imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii
proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si
un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate
tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara
al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe
baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de
contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta.
Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei sau a altui inscris
prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la
privilegiul prevazut la alin.(1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.
Capitolul VII - Raportul dintre administratia publica locala si centrala si asociatiile de proprietari
Art. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor,
comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti sprijina
activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si
sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in
vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaza in cadrul aparatului
propriu un compartiment specializat in sprijinirea si indrumarea
asociatiilor de proprietari.
Art. 53
(1) Compartimentele specializate infiintate in
cadrul autoritatii publice locale indruma si sprijina proprietarii
pentru a se constitui in asociatii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si
ale sectoarelor municipiului Bucuresti indruma si sprijina
asociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor locale ce le
revin asupra proprietatii comune.
Art. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de
administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la
propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii
administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului
local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor
profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.
Art. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al
consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucuresti, exercita controlul asupra activitatii
financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu
sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de
proprietari.
Capitolul VIII - Sanctiuni
Art. 56
(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:
a) neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de
proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de
proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si
mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune
aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de
canalizare, de incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei
calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii,
instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva,
telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora;
b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii
comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de
intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si
instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de
natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;
d) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei fara
autorizatiile si aprobarile legale;
e) modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a
elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile
legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi
de catre functionarii publici si personalul angajat al autoritatilor
publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor sau al
societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu
a fost comisa in astfel de imprejurari incat sa constituie infractiune.
(2) Contraventiile prevazute la alin.(1) se sanctioneaza
dupa cum urmeaza:
a) faptele de la lit.a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de
la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta de la lit.d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele de la lit.e) si f) cu amenda de la 2.500 lei la
5.000 lei.
(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin.(1)
lit.a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea
prevazuta la alin.(1) lit.f) functionarilor publici sau personalului
angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor sau
societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice.
(4) Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege,
facuta la sesizarea oricarei persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre persoanele
imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de
Ministerul Administratiei si Internelor, de primari sau de
imputernicitii acestora.
Art. 57
Prevederile art.56 referitoare la contraventii se
completeaza cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr.2/2001
privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si
completari prin Legea nr.180/2002, cu modificarile si completarile
ulterioare.
Capitolul IX - Dispozitii tranzitorii si finale
Art. 58
(1) Institutiile administratiei publice locale ori
centrale sau orice alte societati de stat care detin in proprietate
apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in
cladirile de locuinte, au acelasi drepturi si obligatii ca oricare alt
proprietar din condominiu si au obligatia sa mandateze persoane
fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun
acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si
nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva
proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari
prevazute in prezenta lege.
Art. 59
In termen de 60 de zile de la data intrarii in
vigoare a prezentei legi, Ministerul Administratiei si Internelor,
impreuna cu Ministerul Finantelor Publice, Ministerul Muncii,
Solidaritatii Sociale si Familiei, Ministerul Transporturilor,
Constructiilor si Turismului si Ministerul Justitiei vor elabora si
supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere
in aplicare a prevederilor acesteia.
Art. 60
Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la
data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.
Art. 61
La data intrarii in vigoare a prezentei legi se
abroga: art.35 alin.(3), art.351, art. 36, art.64, art.69 si anexa nr.2
din Legea locuintei nr.114/1996, republicata in Monitorul
Oficial al Romaniei, Partea I, nr.393 din 31 decembrie 1997, cu
modificarile si completarile ulterioare, Ordonanta Guvernului
nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I,
nr.554 din 1 septembrie 2001, aprobata cu modificari prin Legea
nr.234/2002, precum si orice alte dispozitii
Materialul de fata reprezinta o prelucrare si formatare neoficiala a prevederilor oficiale, avand la baza texte publice preluate de la: http://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.htp_act?ida=73304
Poate fi de interes si:
Legea nr. 152/1998 privind infiintarea Agentiei Nationale pentru Locuinte, republicata 2009
HG 1214/2009 privind metodologia pentru stabilirea si plata despagubirilor ce se cuvin proprietarilor de animale taiate, ucise sau altfel afectate in vederea lichidarii rapide a focarelor de boli transmisibile ale animalelor
Ordin nr. 370/2009 privind modificarea anexei nr. 3 la Ordinul ministrului agriculturii si dezvoltarii rurale nr. 763/2008 pentru aprobarea continutului, modelului si procedurii de inscriere in Registrul national al asociatiilor de proprietari de pad
Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Legea caselor nationalizate
Lege nr. 1/2009 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989
Hotarare pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, hotarare nr. 1588/2007
Legea nr. 84/2008 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 74/2007 privind asigurarea fondului de locuinte sociale destinate chiriasilor evacuati sau care urmeaza a fi evacuati din locuintele retrocedate fostilor proprietari
OUG nr. 57/2008 pentru modificarea Legii locuintei nr. 114/1996 si pentru modificarea si completarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 74/2007 privind asigurarea fondului de locuinte sociale destinate chiriasilor evacuati sau care urmeaza a fi e
| | Cum sa infiintezi si sa administrezi un S.R.L. Solutii juridice, contabile si fiscale pentru primii pasi in afaceri
Carp Cerasela,Florin Dascalescu,Dragos Panainte
COMANDA ACUM |
-------------
Drept OnLine va prezinta in cadrul acestei Sectiuni cateva reglementari juridice de interes general, cu mentiunea ca informatiile prezentate in aceasta sectiune au un caracter pur informativ, existand posibilitatea de a fi intervenit modificari ulterioare, abrogari, nesurprinse aici.
-------------
Alte reglementari
Termeni juridici, grupare tematica
|
