Decizia nr. 1970/R din 14 octombrie 2009, Sectia civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, Curtea de Apel Cluj

Atunci cand contractul de inchiriere a fost incheiat pe termen de un an, cu posibilitatea prelungirii lui, dar nu mai mult de cinci ani, iar la expirarea termenului de un an chiriasul este lasat in posesie de catre locator, are loc tacita relocatiune.

Intrucat locatorul nu l-a anuntat pe chirias inainte de expirarea termenului de un an, ca a intervenit „concediul", actiunea in evacuarea locatarului urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata.

Prin sentinta civila nr.1264 din 2 februarie 2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, s-a respins actiunea civila intentata de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, in contradictoriu cu parata R.M.

A fost obligata reclamanta sa ii plateasca paratei cheltuieli de judecata in suma de 1.000 lei.

Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca prin contractul incheiat la data de 10 mai 2007, reclamanta s-a obligat sa-i inchirieze paratei apartamentul nr.10 situat in Cluj- Napoca, str.D., pentru o perioada de 1 an, cu obligatia corelativa de plata a unei chirii lunare in cuantum de 200 lei.

Reclamanta i-a comunicat paratei prin scrisoare recomandata, invitatia de a elibera imobilul inchiriat, pana la data de 20 august 2008, cu mentiunea ca a fost reziliat contractul de inchiriere in mod unilateral de catre reclamanta, ca urmare a refuzului paratei de a semna actul aditional la contract.

Intentia reclamantei a fost sa prelungeasca termenul de inchiriere cu inca un an, modificandu-se chiria de la 200 lei lunar, la 200 euro lunar, insa aceasta nu a dovedit ca i-a adus acest aspect la cunostinta paratei, care ar fi refuzat sa semneze actul aditional.

In speta, nu poate fi vorba despre o denuntare unilaterala a contractului de inchiriere din partea reclamantei, in conditiile in care cauza de incetare a locatiunii priveste exclusiv contractele incheiate pe termen nedeterminat.

Reclamanta a sustinut in actiunea introductiva de instanta ca a reziliat contractul de inchiriere in mod unilateral pentru expirarea termenului, sustinere ce nu a putut fi primita in conditiile in care rezilierea este o cauza de ineficacitate a contractelor sinalagmatice, ce opereaza ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatiilor contractuale de catre una dintre parti.

Din prevederile art.1020-1021 C.civ., rezulta ca rezolutiunea contractului este judiciara, iar pentru a opera rezolutiunea unilaterala, este necesara prevederea unui pact comisoriu de gradul patru, ceea ce nu s-a facut.

Potrivit art.1437 si 1438 C.civ., daca dupa expirarea termenului, locatarul ramane in folosinta lucrului inchiriat iar locatorul nu se opune, contractul se considera reinnoit prin tacita relocatiune. Tacita relocatiune nu opereaza in cazul in care anterior implinirii termenului, locatorul a notificat concediul si aceasta chiar daca locatorul a continuat sa foloseasca bunul si dupa implinirea termenului.

Manifestarea de vointa a locatorului de a nu reinnoi contractele desfacute prin efectul expirarii termenului locatiunii, este necesara sa fie adusa la cunostinta locatarului potrivit art.1079 C.civ., or inscrisul intitulat „act aditional la contractul de inchiriere nr.70 din 15 mai 2007, incheiat la 2 iunie 2008", nu valoreaza notificare in sensul art.1079 C.civ.

Prin decizia civila nr.340/A din 2 iunie 2009 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, impotriva sentintei civile nr.1264 din 2.02.2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca, pe care a mentinut-o in totul.

A fost obligata apelanta sa ii plateasca intimatei cheltuieli de judecata in apel, in suma de 700 lei.

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca potrivit art.1436 alin. (1) C.civ., locatiunea facuta pentru un timp determinat, inceteaza la momentul expirarii termenului, fara a fi necesara o prealabila instiintare, or in speta contractul de inchiriere a fost incheiat pentru un an de zile, incepand cu data de 10.05.2007, expirand la data de 10.05.2008.

In situatia in care dupa expirarea termenului, locatarul ramane in folosinta imobilului, iar locatorul nu se opune, art.1437 si art.1052 C.civ.considera contractul de locatiune ca fiind innoit prin tacita relocatiune, care insa nu opereaza in situatia in care anterior implinirii termenului stipulat, locatorul a notificat concediul, chiar si in conditiile in care locatarul a continuat sa foloseasca bunul si dupa indeplinirea termenului.

In cauza, locatarul nu a notificat concediul, anterior implinirii termenului si nici nu si-a exprimat opozitia la continuarea folosintei imobilului, din actele depuse in probatiune reiesind doar ca reclamanta a notificat-o pe parata la data de 27.08.2008 cu privire la eliberarea imobilului si rezilierea contractului pentru expirarea termenului stabilit.

Potrivit art.1437 C.civ., noul contract va fi carmuit de regulile referitoare la locatiunea pe termen nedeterminat, dar in cazul in care obiectul inchirierii este un apartament sau o casa, in baza art.1452 din acelasi cod, se considera ca noul contract este afectat de un termen determinat de obiceiul locului, ambele parti fiind tinute de acesta.

Nu este intemeiata critica sentintei pentru neplata chiriei, pe considerentul ca obiectul actiunii il constituie evacuarea paratei pentru expirarea termenului si nu pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs in termenul legal reclamanta B.F. Cluj-Napoca, solicitand modificarea ei si a sentintei, in baza art.304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., in sensul admiterii in intregime a actiunii reclamantei, asa cum a fost formulata.

In motivarea recursului, reclamanta a sustinut ca decizia recurata este netemeinica si nelegala, ambele instante considerand actiunea ca fiind inadmisibila si sustinand ca intre reclamanta si parata a intervenit tacita locatiune conform art.1437 si art.1452 C.civ.

In speta nu poate fi vorba despre o tacita relocatiune, deoarece art.1437 C.civ.prevede ca dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si este lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, iar in cazul de fata locatara nu a fost lasata in posesie de catre locator, fiind notificata sa paraseasca spatiul la data de 8.08.2008.

In aceasta situatie, nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art.1437 C.civ., deoarece nu se poate sustine ca locatara a fost lasata in posesie, dovada fiind notificarea trimisa prin scrisoare recomandata, in vederea parasirii spatiului. In art.1438 C.civ.se prevede ca atunci cand s-a notificat concediul, locatarul chiar daca a continuat a se servi de obiectul inchiriat sau arendat, nu poate opune relocatiunea tacuta. Invocand tacita relocatiune, locatara dovedeste rea-credinta, deoarece a fost notificata de reclamanta sa paraseasca spatiul.

Instanta de apel a retinut ca in lipsa unui pact comisoriu de gradul IV, nu poate interveni rezilierea unilaterala a contractului de inchiriere, sustinere ce nu este temeinica, deoarece in contractul de inchiriere se stipuleaza ca acesta se incheie pe o perioada de 1 an, prevazandu-se expres ca prelungirea se va face prin acordul partilor. La expirarea termenului de 1 an, reclamanta a somat-o pe chiriasa sa se prezinte in vederea prelungirii contractului. Parata s-a prezentat in vederea semnarii actului aditional, dar a refuzat sa il semneze intrucat chiria ar fi fost prea mare.

In aceasta situatie, recurenta a sustinut ca se considera expirat contractul prin simpla lui ajungere la termen, conform art.1436 C.civ. Reaua-credinta a locatarei reiese si din faptul ca aceasta neparasind spatiul, nu a achitat nici chiria aferenta, decat pana in luna noiembrie 2008.

Recurenta a aratat ca intelege sa conteste si motivarea instantei cu privire la neindeplinirea obligatiei de notificare conform art.1079 C.civ., instanta de fond retinand ca inscrisul de la fila 7 nu valoreaza notificare in sensul art.1079 C.civ., deoarece nu a fost trimis prin executorul judecatoresc, or in textul legal nu se specifica nicaieri ca notificarea ar fi valabila doar daca este facuta prin executorul judecatoresc.

Decizia recurata nu contine niciun fel de motivare in drept si in fapt privind respingerea apelului declarat de reclamanta, toata motivarea rezumandu-se la concluziile instantei de fond.

Or, atat prima instanta, cat si instanta de apel, au interpretat gresit prevederile art.1437 C.civ. referitoare la tacita relocatiune, care poate opera doar in cazul in care locatorul nu este notificat pentru parasirea spatiului. In speta, parata a fost notificata, dar nu a dat importanta acestui lucru. Art.1438 C.civ.se poate aplica numai in cazurile in care chiriasul nu este somat sa paraseasca spatiul.

Intimata R.M. legal citata, nu s-a prezentat in instanta si nu a depus intampinare la dosar.

Recursul este nefondat.

Reclamanta si-a motivat in drept recursul pe dispozitiile art.304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., dar nu a aratat concret si explicit motivele de recurs care se circumscriu cazului prevazut de pct. 8 si care se circumscriu cazului prevazut de pct.9, asa cum prevede art.3021 alin. (1) lit.c) C.pr.civ., revenindu-i instantei de recurs sa ordoneze motivele de modificare a deciziei tribunalului invocate de reclamanta, sa le cerceteze si sa raspunda acestora prin motivarea corespunzatoare.

Potrivit art.304 pct. 8 C.pr.civ., modificarea unei hotarari se poate cere atunci cand instanta, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia.

Analizand decizia recurata, curtea constata ca nu se confirma critica reclamantei privind schimbarea intelesului lamurit si vadit neindoielnic al actului juridic dedus judecatii, ca urmare a interpretarii lui gresite de catre instanta.

Prin actiunea introductiva de instanta, reclamanta B.F. din Cluj-Napoca, a intentat impotriva paratei R.M., o actiune in evacuarea acesteia din imobilul situat in Cluj-Napoca, str.D., ap.nr.10, pentru neplata chiriei.

Prima instanta a analizat raportul juridic de locatiune dintre parti dedus judecatii, prin prisma probelor administrate si a dispozitiilor legale incidente, ajungand la concluzia ca actiunea reclamantei impotriva paratei este „neintemeiata" si a respins-o ca atare, iar nu ca „inadmisibila", asa cum sustine in mod eronat recurenta.

Obiectul actiunii introductive de instanta nu l-a constituit rezilierea contractului de inchiriere nr.70 din 10.05.2007, incheiat intre parti, pe care reclamanta il considera expirat, ci doar evacuarea paratei din spatiul in litigiu. Asadar, excede actualului cadru procesual, discutarea pactului comisoriu.

Fiind vorba de un contract de inchiriere incheiat pe termen determinat, prin conventia partilor, de un an: „durata contractului este de un an cu posibilitatea prelungirii, dar nu mai mult de cinci ani de la data semnarii prezentului contract de inchiriere...", la expirarea termenului de un an, locatiunea s-a considerat reinnoita prin tacita relocatiune, conform art.1437 si art.1452 C.civ.

Nefiind exclusa printr-o clauza contractuala expresa, tacita relocatiune putea fi impiedicata numai prin manifestarea vointei reclamantei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului.

Inscrisul intitulat „act aditional la contractul de inchiriere nr.70 din 15 mai 2007 incheiat azi 2 iunie 2008", a avut doar scopul de a-i aduce la cunostinta paratei, intentia reclamantei de prelungire a termenului de inchiriere cu un an pana la data de 1 iunie 2009 si de majorare a chiriei lunare de la 200 lei, la 200 euro.

Asadar, reclamanta nu a anuntat-o pe parata inainte de expirarea termenului de un an prevazut in contract ca ar fi intervenit „concediul", respectiv manifestarea ei de vointa de a nu reinnoi contractul de inchiriere, ci din contra, i-a facut o oferta de prelungire a lui pentru inca un an de zile, cu modificarile propuse privind cuantumul chiriei.

Actiunea in evacuarea paratei, pentru neplata chiriei, a fost inregistrata la data de 1 septembrie 2008, or in motivele de apel si in motivele de recurs, reclamanta B.F. Cluj-Napoca a recunoscut ca parata ii platise chiria pana in luna noiembrie 2008, inclusiv.

Prin urmare, nu este prezent motivul de recurs prevazut de art.304 pct. 8 C.pr.civ.

Conform art.304 pct. 9 C.pr.civ., se poate cere modificarea atunci cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii.

Din cele expuse mai sus, rezulta ca decizia recurata – la fel ca si sentinta apelata - , este legala si a fost data cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente in cauza.

Insistenta recurentei asupra semnificatiei inscrisului de la fila 7 prin prisma dispozitiilor art.1079 C.civ., excede de asemenea prezentului cadru procesual; inscrisul respectiv nu intruneste intr-adevar cerintele textului legal, dar insasi actiunea introductiva de instanta poate constituie punere in intarziere in conditiile legii, numai ca in speta, asa cum am mai aratat, obiectul actiunii nu l-a constituit rezilierea contractului de inchiriere sau incetarea lui, ci doar evacuarea paratei din spatiul in litigiu.

Critica recurentei referitoare la faptul ca „decizia recurata nu contine niciun fel de motivare in drept si in fapt privind respingerea apelului", se incadreaza in prevederile art.304 pct. 7 C.pr.civ., fara ca reclamanta sa fi invocat si acest motiv de recurs.

Motivarea unei hotarari este o problema de calitate, iar nu de cantitate. Decizia tribunalului contine o suficienta si necesara motivare in fapt si in drept, fiind perfectibila ca orice rezultat al activitatii omenesti, dar cu certitudine cuprinde motivele pe care se sprijina.

Asa fiind, curtea constata ca nu sunt prezente nici motivele de recurs prevazute de art.304 pct. 7 si 9 C.pr.civ.

Pentru aceste considerente de fapt si de drept, in baza art.304 pct. 7, 8, 9 C.pr.civ. si art.312 alin. (1) din acelasi cod, se va respinge recursul reclamantei impotriva deciziei tribunalului, ca nefondat.


Sursa si realizatoarea materialului: Curtea de Apel Cluj